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在過去的一年當中，上海市虹口區發布了一個“宏圖偉略”：讓北外灘成為運作全球的總部，也就是大上海的“客廳”。

　　從北外灘的發展來看，北外灘還是有不少的優勢的，但是它也有兩個劣勢，也是兩個美中不足：馬桶風貌區、寫字樓出租率。

　上海市虹口區北外灘發展規劃中已經進入了暫新的遺落，明確了“一心兩片、新舊融合”總體格局：

1. “一心”：中部核心商務區，為高強度、高密度開發地區
2. “兩片”：西部虹口港活力片區、東部提籃橋片區，這也是為低層高密度空間格局

　　從發展路徑上面來看，北外灘區域已經開始構建新舊融合、以人為本的公共空間網絡，其目標也是力爭“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”。

如上圖所示的位置上看，虹口區的北外灘與陸家嘴、外灘形成一個三角區域，這也是上海市最市中心的核心，因此北外灘的位置、規模都是沒有問題的。

從發展格局上面來看，其實北外灘的寫字樓空置程度還是比較高的，相比其他區域，北外灘的價格比較昂貴，因此寫字樓的空置率還是比較高的。

另外一個比較顯著的問題就是：北外灘的旁邊就是提籃橋地區，這也是上海市著名的“馬桶歷史風貌區”。按照一些上海市民的說法，在提籃橋地區這樣的馬桶風貌區旁邊一千米的高樓大廈又有何用？

北外灘的來福士其實已經造好快兩年，依然還是沒有完全投入使用，另一方面，原本虹口第二大商業區提籃橋地區，目前作為上海市的歷史風貌區，其實也就是“古老的馬桶區”，也正因為二戰猶太人難民住過了、猶太難民走了，新難民繼續住下去，繼續倒馬桶，沒有獨立衛生間、沒有洗澡的地方，依然是幾戶一個廚房，地下地鐵開，地上房子抖，破墻爛樓在外面。

　　破舊的提籃橋地區，可能正是一個上海市虹口區北外灘的一個顯著的問題。