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2021年是上海寫字樓市場(chǎng)回暖的一年。

來自世邦魏理仕發(fā)布的報(bào)告顯示，2021年，上海寫字樓凈吸納量創(chuàng)歷史新高，約130萬平方米，較2020年增幅達(dá)160%。其中，受內(nèi)資金融服務(wù)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、科技新媒體和零售業(yè)擴(kuò)張推動(dòng)，核心商務(wù)區(qū)的凈吸納量達(dá)41.3萬平方米。

租金也實(shí)現(xiàn)了止跌回升，2021年平均租金報(bào)價(jià)達(dá)277元/月/平方米，為五年來首次回升。

除此之外，空置率亦有大幅下降，尤其是前灘錄得2.6%的全上海最低空置率。根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年上海寫字樓市場(chǎng)錄得空置率降至16%；世邦魏理仕發(fā)布的報(bào)告也顯示，錄得其空置率為16.6%；仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2021年上海整體空置率穩(wěn)步下降至16.5%。而在2020年，上海寫字樓空置率一度超過了20%。

世邦魏理仕報(bào)告還顯示，2021年上海寫字樓市場(chǎng)共有17個(gè)新項(xiàng)目入市，總計(jì)107.1萬平方米，為2020年交付體量的1.6倍，其中約有六成布局在新興商務(wù)區(qū)，尤其以“世博-前灘-徐匯濱江”為代表的濱江核心發(fā)展區(qū)的成熟度正在加速進(jìn)化。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部項(xiàng)目代理服務(wù)總監(jiān)江蘇表示，除內(nèi)資科技新媒體行業(yè)帶動(dòng)非中央商務(wù)區(qū)需求外，制造貿(mào)易行業(yè)的租賃成交加快，同時(shí)醫(yī)療健康行業(yè)的租賃需求也有所增加。

一般而言，上海寫字樓市場(chǎng)主要被細(xì)分為核心商務(wù)區(qū)、新興商務(wù)區(qū)和商務(wù)園區(qū)寫字樓。前兩者計(jì)入統(tǒng)計(jì)的多為優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓，商務(wù)園區(qū)主要以產(chǎn)業(yè)園區(qū)等為載體。

在2021年的第四季度，尤其是在核心區(qū)位成熟商務(wù)氛圍和租金合理化驅(qū)動(dòng)下，核心商務(wù)區(qū)凈吸納量開始加速提升，較第三季度增加了5%，以南京西路和淮海中路帶動(dòng)較為明顯，助推2021年上海寫字樓市場(chǎng)創(chuàng)歷史新高。

就租金水平而言，據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2021年上海甲級(jí)寫字樓租金整體止跌微升，到第四季度為8.17元/平方米/天，環(huán)比呈上漲趨勢(shì)，同比2020年四季度微漲0.21%。其中，新興區(qū)在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市的帶動(dòng)下漲幅更明顯，租金同比增長(zhǎng)2.04%，達(dá)6.52元/平方米/天。核心區(qū)為9.37元/平方米/天，同比2020年四季度上漲0.83%。

世邦魏理仕報(bào)告也指出，“受核心商務(wù)區(qū)韌性復(fù)蘇和濱江各板塊煥新崛起的帶動(dòng)，上海寫字樓市場(chǎng)2021年租金止跌回升，報(bào)價(jià)和有效租金較去年同期分別上調(diào)0.7%和1.2%，引領(lǐng)全國水平。”

具體到商業(yè)園區(qū)方面，數(shù)據(jù)顯示，2021年上海商務(wù)園區(qū)寫字樓市場(chǎng)共錄得14個(gè)新增供應(yīng)交付，共計(jì)85.9萬平方米，分別位于張江、金橋及市北等板塊。凈吸納量2021年全年共計(jì)錄得72萬平方米，創(chuàng)5年來新高。

其租金漲幅創(chuàng)2019年以來新高，從第四季度開始整體租金繼續(xù)走高，環(huán)比增長(zhǎng)1.0%至4.6元/平方米/天，全年租金增幅達(dá)3.2%，目前租金報(bào)價(jià)為137元/月/平方米。

另外，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2021年四季度上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)全年錄得的空置率為14.5%，同比下行了3.4個(gè)百分點(diǎn)，多位于張江、金橋及市北等區(qū)域，也達(dá)到歷史低點(diǎn)。

值得一提的是，2021年上海的綠色樓宇實(shí)現(xiàn)了超20%的租金溢價(jià)。世邦魏理仕方面認(rèn)為，隨著ESG被廣泛關(guān)注，健康安全成為租戶長(zhǎng)期訴求，綠色樓宇因此得以持續(xù)錄得較好租金表現(xiàn)。

寫字樓市場(chǎng)的明顯回暖，除了疫情影響逐步減輕，企業(yè)效益恢復(fù)的原因之外，也在于市場(chǎng)投資者對(duì)上海基本面的長(zhǎng)期看好。

據(jù)戴德梁行中國區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英總結(jié)，上海寫字樓市場(chǎng)在2021年主要表現(xiàn)為三個(gè)特點(diǎn)，比如金融、電子信息科技及專業(yè)服務(wù)三大主流行業(yè)引發(fā)熱點(diǎn)和陸家嘴、南京西路、前灘、北外灘、虹橋商務(wù)區(qū)等五大板塊聚焦城市增長(zhǎng)極，以及在國內(nèi)大循環(huán)為主體的新發(fā)展格局下，內(nèi)資成交占比持續(xù)上揚(yáng)。

世邦魏理仕華東區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸燕認(rèn)為，由于疊加了2019年和2020年商業(yè)地產(chǎn)積壓的需求，2021年上海寫字樓凈吸納量因此得以創(chuàng)下新高。而且寫字樓市場(chǎng)租期一般是3年，按照以往規(guī)律，凈吸納量在創(chuàng)出新高后可能會(huì)有所回落。

不過，2021年上海寫字樓市場(chǎng)所展露出的強(qiáng)勁復(fù)蘇表現(xiàn)，一定程度上也展示了上海市場(chǎng)對(duì)新興產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局的重要地位和對(duì)外開放窗口城市的外資吸附力。

因此，在接下來的6個(gè)月，上海寫字樓市場(chǎng)還將有87萬平方米左右的新增體量入市，主要分布于“一江一河”沿岸濱水地區(qū)的徐匯濱江、前灘、北外灘及蘇河灣等，可為上海在2022年提供更充沛的優(yōu)質(zhì)辦公場(chǎng)所選擇。